フリーランス・個人事業主の
入居審査
フリーランスや個人事業主は、会社員と違って収入の示し方が最初の壁になります。職業だけで決まるわけではなく、見られるのは収入が続く見込みです。この記事は書類と申込の準備を扱い、審査結果の予測は対象外です。
- 結論
審査で中心になるのは確定申告書に記載された前年の所得です。会社員の年収に相当するのは売上ではなく所得（売上から経費を引いた額）なので、ここが家賃と釣り合うかを見られます。
開業直後で確定申告がまだの場合は、通帳の入金記録・契約書・預金残高で代替できることがあります。
- 用意しておくもの
- 確定申告書の控え（直近1〜2年分。税務署の受付印か電子申告の受信通知があるもの）
- 本人確認書類
- 通帳の入金記録（数か月分）
- 継続的な契約があればその契約書
- 預金残高が分かるもの
- つまずきやすいこと
- 売上を「年収」として書いてしまう（所得で見られます）
- 経費を多く計上して所得を圧縮していると、審査上は不利に働きます
- 開業直後で確定申告の実績がない
- 収入に波があり、月ごとの入金が不安定に見える
- 前提と注意点
- 審査の基準は保証会社ごとに異なります。同じ人でも、物件によって指定される保証会社が違うため結果が変わることがあります。
- 申込書に書く数字は確定申告書と一致させてください。書類と申告内容が食い違うと、そこで審査が止まります。
01フリーランスの審査では何を見られる？
収入の額と継続性を確認する
雇用形態そのものが審査項目になっているわけではありません。見られているのは収入が続く見込みです。
| 見られること | 会社員の場合 | フリーランスの場合 |
|---|---|---|
| 収入の額 | 源泉徴収票の支払金額 | 確定申告書の所得金額 |
| 収入の安定性 | 勤続年数、雇用形態 | 事業年数、取引先の継続性 |
| 在籍の確認 | 勤務先へ電話 | 屋号・事業所への確認、または本人確認のみ |
| 支払いの履歴 | 同じ | 同じ |
所得から家賃の目安を計算する
所得を12で割った月額に対して、家賃が3分の1以内が一つの目安になります。保証会社によって基準は異なり、一般的な目安です。
| 年間の所得 | 月額換算 | 目安となる家賃 |
|---|---|---|
| 300万円 | 25万円 | 8万円程度 |
| 400万円 | 約33万円 | 11万円程度 |
| 500万円 | 約42万円 | 14万円程度 |
| 700万円 | 約58万円 | 19万円程度 |
02経費と所得は審査にどう関係する？
経費を多く計上した場合を知る
フリーランス特有の論点として、節税のために経費を多く計上すると所得が下がります。税金は減りますが、審査では「収入が少ない人」として見られます。実際の手元のお金は変わらなくても、書類上の数字が下がるためです。
| 状況 | 税金 | 審査 |
|---|---|---|
| 経費を多く計上 | 安くなります | 不利に働きます |
| 経費を抑える | 高くなります | 有利に働きます |
すぐに変えられるものではありませんが、引っ越しを予定している年の確定申告では、この点を意識しておくという考え方はあります。
所得が低い場合は材料を補う
| 補う材料 | 内容 |
|---|---|
| 預金残高 | 通帳の写しや残高証明。「支払える資力がある」ことを示せます |
| 継続的な契約 | 取引先との契約書。今後も収入が続くことの根拠になります |
| 直近の入金記録 | 通帳の数か月分。前年の申告より今の状況が良ければ、その証明になります |
| 連帯保証人 | 立てられる場合、判断が変わることがあります |
| 家賃を下げる | いちばん確実です。所得とのバランスが整います |
03開業して間もない場合は何を示す？
開業時期に合わせて書類を揃える
確定申告の実績がまだない、または1年目の申告しかない場合です。開業届や取引先との契約書、入金記録など、状況に合わせて示せるものを揃えます。
| 状況 | 示せるもの |
|---|---|
| 開業1年未満 | 開業届の控え、取引先との契約書、通帳の入金記録（数か月分）、預金残高 |
| 会社員から独立した直後 | 前職の源泉徴収票（直近まで安定収入があった証明）、開業届、現在の契約 |
| 1年目の申告のみ | その確定申告書+直近の入金記録で「継続している」ことを示します |
独立と引っ越しの順番を考える
独立を予定していて引っ越しも考えているなら、会社員のうちに部屋を決めておくのが最も通りやすい順番です。契約後に独立しても、契約自体が無効になることはありません。ただし更新のタイミングで収入を確認されることはあります。
04入居審査にはどの書類を用意する？
必要書類と優先度を確認する
| 書類 | 内容 | 優先度 |
|---|---|---|
| 確定申告書の控え | 直近1〜2年分。税務署の受付印、または電子申告の受信通知が必要 | 最重要 |
| 本人確認書類 | 運転免許証、マイナンバーカードなど顔写真付き | 必須 |
| 納税証明書 | 税務署で取得。求められることがあります | 求められたら |
| 通帳の入金記録 | 直近3〜6か月分。継続的な収入の証明 | あると強い |
| 取引先との契約書 | 継続的な契約があれば | あると強い |
| 預金残高が分かるもの | 通帳の写しか残高証明 | 所得が低めなら |
| 開業届の控え | 開業して間もない場合 | 該当すれば |
| 前職の源泉徴収票 | 独立して間もない場合 | 該当すれば |
保証会社と物件によって必要書類は異なります。申込前に確認してください。納税証明書は、求められた場合に税務署で取得します。
電子申告では受信通知も提出する
e-Taxで申告している場合、紙の受付印がありません。受信通知（メール詳細）を一緒に提出してください。申告書だけだと「本当に提出したものか」が確認できず、追加で求められることがあります。
05申込のときに何を伝えておく？
事業と所得の状況を先に伝える
個人事業主であることや、事業の内容と年数、所得の額を先に伝えておくと、審査が止まりにくくなります。所得は売上ではなく、申告書の数字と一致させます。
| 伝えること | 理由 |
|---|---|
| 個人事業主であること | 必要書類が変わります。最初に言えば無駄がありません |
| 事業の内容と年数 | 収入の安定性の判断材料になります |
| 所得の額（申告書どおり） | 売上ではなく所得で。書類と一致させます |
| 在籍確認の連絡先 | 自宅兼事務所なら、その電話番号でよいかを確認します |
| 収入に波があること | 月ごとに差がある場合、先に伝えておくと入金記録の見られ方が変わります |
在籍確認の連絡先と時間を共有する
特に在籍確認は会社員と勝手が違います。屋号の電話に出られない時間帯があるなら、先に共有しておいてください。
06よくある質問
フリーランスでも賃貸を借りられますか？
借りられます。雇用形態そのものが審査項目になっているわけではなく、見られているのは収入が続く見込みです。確定申告書で所得を示せれば判断してもらえます。
審査ではどの書類が必要ですか？
確定申告書の控えが中心です。直近1〜2年分で、税務署の受付印か電子申告の受信通知があるものを用意してください。加えて本人確認書類、通帳の入金記録、取引先との契約書があると判断材料が増えます。
年収欄には売上を書けばいいですか？
所得を書いてください。会社員の年収に相当するのは、売上から必要経費を引いた所得金額です。売上を書くと確定申告書と食い違い、審査が止まる原因になります。
開業したばかりで確定申告がまだです。どうすればいいですか？
開業届の控え、取引先との契約書、通帳の入金記録、預金残高で代替できることがあります。会社員から独立した直後なら、前職の源泉徴収票も有力な材料になります。
経費を多く計上していると不利ですか？
審査上は不利に働くことがあります。税金は減りますが、書類上の所得が下がるためです。預金残高や継続的な契約書で補うか、家賃を下げるという選択肢があります。
在籍確認はどうなりますか？
屋号や事業所への電話確認、または本人確認のみとなることがあります。自宅兼事務所の場合は、その電話番号でよいかを申込時に確認しておくとスムーズです。
07スムトクの場合（できること・できないこと）
できること
- ご相談は無料です。お部屋探しから契約までオンラインで承っています（物件により現地での確認が必要な場合があります）。
- 所得と家賃のバランス、必要書類を申込前にご相談いただけます。物件で指定された保証会社に応じて、必要書類をご案内します。
- 10:00〜24:00・年中無休で、日中お忙しい方もLINEでやりとりできます。案内から契約まで宅地建物取引士のみが担当します。
- 気になる物件のURLをLINEで送っていただければ、取り扱えるかと空室を確認してご案内します。対応地域は東京・神奈川・千葉・埼玉で、担当は宅地建物取引士です。
できないこと
- 図面や写真だけで部屋の良し悪しを断定すること
- 保証会社と貸主が判断する審査の結果を約束すること、開示されない不承認の理由を説明すること
- 物件ごとに指定されている保証会社を選ぶこと
審査が不安なら、申し込む前に相談できます
準備した内容で足りるかどうかは、申し込む前にLINEで確認できます。条件を送っていただければ、宅地建物取引士が必要なものを整理してお返しします。
LINEで相談を始める 相談だけでも構いません。対応エリアは東京・神奈川・千葉・埼玉。仲介手数料は物件により最大0円（条件によります）。運営：株式会社Lincloud（東京都台東区台東1-15-4 米広第2ビル）。宅地建物取引業 東京都知事（1）第110374号／賃貸住宅管理業 国土交通大臣（01）第009552号。
提供範囲：東京・神奈川・千葉・埼玉の賃貸仲介。相談は10:00〜24:00・年中無休、来店不要、案内から契約まで宅地建物取引士が担当します。
相談先：公式LINE（サービスの説明は スムトクのページ、会社については 株式会社Lincloud）。
元記事の注記：保証会社によって基準は異なります。一般的な目安です。保証会社と物件によって必要書類は異なります。申込前に確認してください。この表の内容は2026年9月4日時点のものです。会社によって対応範囲は異なるため、他社に相談する場合も同じ観点で確認してください。物件ごとの条件は募集図面と契約書で異なります。実際の判断は担当者にご確認ください