賃貸契約書の特約の注意点
退去時の負担を署名前に確認

賃貸契約書の特約は、費用の名前より、何に対してどの条件で払うかを読むと負担を整理できます。この記事の範囲は署名前の原状回復特約の確認で、個別の特約の効力判断や退去後の交渉は対象外です。

01特約はどこから読めば負担が分かる？

特約欄と本文・別紙の参照先を照合する

まず「退去」「原状回復」「清掃」「借主負担」の記載を探します。特約だけでなく、本文の原状回復条項や費用の一覧にも印を付けます。

「別紙による」とあれば該当する別紙を開きます。「本契約の定めにかかわらず」とあれば、どの本文条項と扱いが異なるのかを確認します。

本文と特約で内容が違って見えるときは、該当箇所を並べて適用される条件を聞きます。参照先の別紙が手元になければ、名称を伝えて署名前に受け取ります。

作業・金額・範囲・発生条件を抜き出す

次の表は、記載を質問に変えるための例です。自分の契約書の文言を書き写し、書いていない内容は推測で補わず「未確認」として残します。

金額の欄が空白でも、費用が発生しないとは読めません。別紙の有無や算定方法を確認し、質問への回答を表の横に残します。

02原状回復の原則と特約はどう照らし合わせる？

通常損耗・経年変化の基本的な負担区分を知る

国土交通省のガイドラインでは、通常の使用による損耗や経年変化は貸主負担が原則です。原状回復は、借りた当時の状態へすべて戻すことではありません。

借主の故意・過失や手入れ不足、通常の使用を超える使い方による損耗などは、借主負担の対象となります。具体的な傷や汚れの区分は、状態や生じた経緯を確認して判断します。

借主負担の対象でも、補修費の全額を負担するとは限りません。補修・交換費の説明では、経過年数や施工範囲をどう扱うかも確認します。

原則と異なる借主負担の記載を拾う

特約に戻り、通常使用でも生じる汚れの清掃を借主負担としているかを読みます。「退去時清掃」という名称だけでなく、対象の作業と負担条件に印を付けます。

室内の状態にかかわらず清掃費を負担する記載があれば、その条項を質問表に写します。通常使用による汚れの清掃と、手入れ不足による汚れへの対応を分けて説明してもらいます。

ガイドラインは費用負担の一般的な基準を示す資料です。個別の特約の効力は、文言や契約時の説明・合意の事情なども踏まえるため、ガイドラインとの違いだけでは決められません。

03クリーニング特約は何を確認する？

室内清掃に含まれる作業と設備を確かめる

「室内一式」だけでは、設備のどこまで清掃するのか読み取れません。床や水回りの清掃と、エアコンなどの設備清掃が同じ費用に含まれるかを確かめます。

エアコン清掃が含まれる場合も、フィルターの清掃か、内部の洗浄までかを聞きます。別紙に作業一覧があれば、説明された内容と一致するかを確認します。

定額か実費か、金額の決め方を読む

定額なら、契約書や別紙に示された額と税込・税別の表示を見ます。設備ごとの料金がある場合は、対象となる設備や台数も契約資料で確かめます。

実費なら、計算に使う単価や作業範囲、上限の有無を聞きます。現時点で決まらない項目は、退去時にどの資料や基準で算定するかを確認します。

見積額を示された場合は、その額で確定するのか、作業後に変わるのかを聞きます。変わる場合は、増額の条件と金額の説明を受ける時期も記録します。

費用が発生する条件と別途請求の範囲を聞く

「この費用は室内の状態にかかわらず発生しますか」と確認します。自分で掃除した場合の扱いも聞き、掃除をすれば請求がなくなると自己判断しないようにします。

• 追加の清掃費：対象となる汚れや状態と、定額の清掃に含まれない理由を聞きます。
• 設備の清掃費：室内清掃とは別に請求される設備と、対象台数を確認します。
• 補修・交換費：清掃では対応できないと判断する条件と、借主の負担範囲を聞きます。

前払いの清掃費がある場合は、退去時の精算でどう充当されるかを聞きます。追加請求があり得るなら、前払い分と追加分の作業範囲が重ならないかも確認します。

04説明を受けていない・文言と違うときはどうする？

該当箇所を引用し、署名前に説明を求める

「特約が分かりません」だけでは、確認したい点が伝わりにくくなります。条項の見出しやページと、疑問がある一文をそのまま添えて質問します。

以前の案内と違う場合は、「清掃費に含むと聞きましたが、別途と記載されています」と伝えます。案内を受けた日付や資料も示し、どちらが契約条件かを聞きます。

重要事項説明の資料と契約条件を照合する

宅地建物取引業法第35条は、宅建業者による契約成立前の重要事項説明を定めています。重要事項説明書と契約書を並べ、費用の額・目的や敷金の精算条件に食い違いがないか確認します。

特約という名称だけで、法定の説明事項に当たるかは決まりません。重要事項説明書に見当たらない条件も、契約書の該当箇所を示して説明を求めます。

口頭回答を文面でも確認する

電話などで回答を受けたら、理解した内容をメールやメッセージで送り直します。「室内清掃費にエアコン内部の洗浄は含まれない理解で合っていますか」と確認します。

回答と契約書の記載が合わない場合は、貸主への確認と文言の修正を担当者に依頼します。修正できるかの返答を受け、合意する条件がどの書類に記載されるかを確かめます。

文面の回答は、説明内容を後から照合するための記録です。担当者の回答だけで貸主との合意や契約書の修正が済んだと扱わず、最終的な契約条件を確認します。

05署名前に何を確認し、何を残せばよい？

未回答の質問を整理し、疑問を解消する

最初に作った表を見直し、未回答の欄と説明が曖昧な欄を拾います。「確認中」という返答なら、誰が確認し、いつ回答を受けられるかを聞きます。

署名日までに回答がそろわない場合は、未確認の条件を示して日程の変更を相談します。説明を受けても負担範囲に納得できなければ、条件の変更が可能かを担当者に聞きます。

特約以外の確認漏れは、申込前のお金と契約条件のチェックリストで見直します。質問表には、回答済みかどうかに加え、契約書への反映を確認したかも記録します。

修正後の最終版と回答を照合して保存する

修正があった場合は、差し替え後の契約書と別紙を受け取ります。変更箇所だけでなく、関連する金額や対象範囲にも矛盾が残っていないかを確認します。

• 契約資料：署名した契約書、適用される別紙、重要事項説明書をまとめます。
• 質問と回答：引用した条項、担当者の回答、やり取りの日付を残します。
• 版の区別：確認用の旧版と契約した最終版を分け、取り違えを防ぎます。

電子契約では、署名後に交付されたデータを保存し、別紙も含めて開けることを確かめます。紙の契約では、受け取った契約書と別紙を同じ場所に保管します。

入居時の傷の記録へつなげる

入居前からある傷や汚れは、契約条件とは別に記録します。管理会社などに、入居時の確認票の有無、写真の提出先、報告期限を聞いておきます。

撮影と報告の手順は、入居時の傷を写真で記録する方法で確認します。写真と提出した確認票、送信記録を契約資料と一緒に保管します。

06スムトクの場合（できること・できないこと）