仲介手数料が最大0円になる
仕組みと注意点

仲介手数料が0円になる仕組みはありますが、物件ごとに条件が異なります。この記事では法定上限と初期費用の確認方法を扱い、個別物件の金額の確定は対象外です。

01仲介手数料の上限はどう決まる？

法律で定める合計と一方の上限

賃貸の仲介手数料は、不動産会社が自由に上限を決められるものではありません。上限は法律で決まっています。

宅地建物取引業法第46条により、国土交通大臣が定める額を超えて受け取ってはならないとされています。具体的な金額は昭和45年建設省告示第1552号に定められています。

上限がかかるのは、貸主と借主の双方から受け取る合計額です。片方だけでなく、双方の負担を合わせて確認します。

計算の基礎と貸主・借主の分担

つまり、借主から1.1か月分を受け取った会社は、貸主からは仲介手数料を受け取れません。逆に貸主から1.1か月分を受け取れば、借主からは受け取れないことになります。ここが「0円」が成り立つ根拠です。

家賃には管理費・共益費を含めません。 仲介手数料の計算の基礎になるのは賃料です。管理費や共益費は含めません。家賃9万円+管理費5千円の物件なら、計算の基礎は9万円です。

020円や半額はなぜ成り立つ？

物件ごとに異なる負担の形

上限は「貸主+借主の合計」にかかります。このことを踏まえると、借主の負担を下げられる場合の構造が見えてきます。

広告料（AD）という慣行

空室を埋めたい貸主が、募集を担当する会社に広告料を支払う慣行があります。これは仲介手数料とは別の性質のもので、広告や募集活動の対価として位置づけられています。

この広告料が出る物件では、借主から仲介手数料を受け取らなくても会社側の採算が合います。そのため0円が成り立ちます。

だから「全部の物件で0円」にはならない

0円が成り立つのは物件側にその条件がある場合です。同じ不動産会社に依頼しても、物件によって0円になるものとならないものがあります。「0円対応の会社だから、どの物件でも0円」ということではありません。

03家賃が違うと手数料の差はいくら？

家賃に比例する手数料の差

仲介手数料の差は家賃に比例します。家賃が上がるほど、通常の手数料と0円との差額も大きくなります。

消費税10%で計算しています。管理費・共益費は計算に含めていません。

差額だけで判断しない

家賃20万円の物件なら22万円の差です。ただし、この差額だけを見て判断するのは早計です。次の項で説明する振り替えが起きていないかを確認する必要があります。

04他の名目に振り替えられていない？

費用の名目と内容を確認する

手数料が0円でも、初期費用の総額が下がっていないことがあります。以下のような名目で費用が計上されているケースです。

任意か契約条件かを聞く

聞き方の例。 「この費用は任意ですか、契約の条件ですか」 任意であれば外せます。条件であれば、その分を含めた総額で他社と比較することになります。この一言で、初期費用が数万円変わることがあります。

05初期費用は何を合計して比べる？

項目と支払い先を分ける

仲介手数料は初期費用の一部にすぎません。敷金・礼金なども合わせ、全体像と支払い先を並べて確認します。

ご覧のとおり、支払い先が分かれています。仲介手数料を下げられるのは不動産会社の判断ですが、敷金・礼金は貸主の設定です。ここを混同すると、期待と実際がずれます。

比較するときは、この形で

2社を比べるときは、同じ物件について、初期費用の総額で並べてください。項目ごとに見比べると判断を誤ります。

06手数料と内訳はいつ確認する？

問い合わせから契約までの確認

タイミングによって、動かせる余地が変わります。問い合わせや見積もりの段階で確認し、申込の前に疑問を残さないようにします。

物件を特定して手数料を聞く

実務的には、問い合わせの時点で「手数料はいくらですか」と物件ごとに聞くのがいちばん確実です。会社の方針ではなく物件の条件で決まるため、物件を特定しない質問には正確に答えられないからです。

08スムトクの場合（できること・できないこと）